2008环球土地估价实务基础精讲班讲义下载
土地估价实务基础精讲班第1讲讲义
考试大纲有关内容
大家好：
欢迎大家参加环球职业教育在线，2008年注册土地估价师资格考试考前辅导班，我很高兴与大家一起学习土地估价实务基础这门考试。
注册土地估价师这个行业经过过去几年的考试，估价师已经发展到二万八、九千左右。这些估价师算不算多，国土资源部和中国土地估价师协会也在讨论这个问题，国内这些争论也很多。有的说多了，有的说还是不够，要找真正高质量、有水平的估价师，还是找不到。得到的结论是：全国有670个城市，2300－2800个左右的县级单位，这还不包括开发区在内，这些县级单位加起来总共是3500个左右，每个单位估价师不够10个人，所以还是少了，还不够多。另外，中国已经实行了资深土地估价师制度，土地估价师行业正在向纵深发展。所以我认为大家报考土地估价师这门考试从宏观上来讲是很有发展空间和上升空间的。那么我们看看土地估价实务这门考试：
土地估价实务这门考试，随着时间推移，考试内容有很大变化，总的趋势是越来越难考。我主要总结了四点：一是考试的难度和深度更加提高。我们知道，2004年土地估价师考试是将我们现在的土地估价实务与土地估价案例与报告合成一门考试，从2006年起，就是分开考试，这就意味着对土地估价方法的考察要求更高了，对土地估价方法的计算题应该讲是更全面了，所考试的深度和广度将更有增加。二是考试时间相对较短。相对于大纲中规定的内容来讲，两个半小时的时间，应该说是对应试者对各种估价方法的灵活应用提出了更高的要求，需要作出快速的反应。三是从报名到考试的时间间隔较短。所以对于考生来讲，考试时间更加紧迫，要学习的内容又很多，抓不住重点，眉毛胡子一把抓，肯定不行，所以复习备考的压力可能更大一些，对于合理掌握学习方法，抓住学习重点学习的要求更高一些。四是考试没有很明确的统一的教材。中国土地估价师协会推荐了2008年全国土地估价师资格考试推荐参考书目，并不是和大纲十分的吻合，有些知识点需要几本书互相参照，那么这也给大家的复习应考带来了不便。我们在今后的教学中将以考试大纲为蓝本，借鉴这参考数目给大家讲解，争取为大家顺利通过考试提供全方位的帮助。
对于学习中要注意的几个问题我也归纳总结为以下几点：
首先，在学习中应进行归纳、总结，复习时要紧贴大纲，对大纲提到的知识点，一定要掌握。对其他科目的掌握内容也要多多掌握。
其次，针对每一种估价方法分别进行相关知识的归纳复习。
第三，对每一估价方法的难点进行重点复习。学员可将自己在复习中的疑问点及练习中出错的地方作为难点，
最后，学员应多做一些有关估价方法的题目，一定要独立的去做，对重点题目和出过错的题目要重复的去做。
答题时一定要注意以下几点：
答题的第一步是“读题”。通常，土地估价实务每一道试题都会涵盖很多内容，信息量也较大。为了提高答题效率，学员在读题过程中，先看问题，应通过快速读题，对试题性质进行了解，作出判断。例如：某估价方法题目，给出的条件和估价房地产的用途是适合那种估价方法的，一定要先确定。该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价的，确定使用收益还原法进行估价。
答题的第二步是“审题”。学员在读题之后不要急于把一步一步的计算先答，而应多想一想，列出答题提纲，形成答题思路（熟练的话，不用写到纸上，但是心中一定要清楚每一步干什么，一般情况下尽量写一写，因为计算的话涉及的项目很多，你不要丢了项目）。“审题”包括以下三方面内容：首先，想该试题是在考核教材中相应的哪一部分内容，命题者想考那一类内容。我要针对那些知识点来答题。
答题的第三步是分条陈述，要有问必答。1、学员答题要以书本中的理论和试题中给出的已知条件，作为自己回答问题的依据；2、学员答题要步骤清楚，有计算过程。有的考生在演算纸上写好了答题的各个过程，对题目要回答只写出了简单的答案，省略了过程也是要扣分，这一点要引起注意。
学员在考试中，应注意以下几个问题
学员在考试中，应注意以下几个问题：
1、做好心理调节。
学员在考前和考试中做好心理调节，才可能超水平发挥。考前先将自己总结的土地估价实务中的各种方法浏览一遍，对重要的公式作最后一次记忆。在考试中，当学员看到自己不是十分熟悉的试题时，先易后难，等到进入角色，找到感觉后再按答题步骤以一一思考与解答，即使不准确，拿不准对错也要答，不能空题。
2、安排好考试时间。
许多学员反映做题时间不够用。这是由于平日独立练习太少，在每一道题前反复思量，耽误了大量的时间，致使后面有会答的题，也因为没有时间，导致未答。学员在拿到卷后先将所有的试题浏览一遍，做题应本着先易后难的原则。
3、要简化答题思路。
对照历年考题，认真分析考点和得分点，注意答题的严谨性，要培养化繁为简的本领。在土地估价实务的考试中，不会有具有较深理论性的试题，主要就是对几种估价方法的掌握程度，要将复杂问题简单化。
考试题型年年在变，学员在复习过程中应以大纲和相关教材为基础，重视对基本概念、基本方法的深入理解掌握。
学员在土地估价实务考试中，还有一些需注意的细节问题：计算式正确的情况下，不要因简单的计算错误而失分，而且影响后面的答案。还有，一些常见的错误是漏写计量单位，小数点点错位置或少写一位数等等。
考虑试题采用手工阅卷，学员在答题时应注意书写工整，分条陈述，不要字迹潦草。
另外，案例考试中要用钢笔或圆珠笔答题，而且在考试中只能应用一种类型和颜色的笔，许多学员为了方便涂改和卷面整洁，用铅笔答题，是不规范的，应予以改正。
大纲
内容讲解：
一、土地估价概念
(一)考试目的
测试应考人员对土地估价的定义、作用及现实意义理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．土地估价的定义
2．土地估价的作用及现实意义
3．土地估价的使用方向
4．我国土地估价的产生背景和发展过程
(三)考试基本要求
掌握：土地估价的定义、作用；
熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的使用方向；
了解：我国土地估价的产生背景和发展过程。
二、土地估价的原则
(一)考试目的
测试应考人员对土地估价原则内涵的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．土地估价原则
(1)预期收益原则
(2)替代原则
(3)最有效利用原则
(4)供需原则
(5)报酬递增递减原则
(6)贡献原则
(7)变动原则
(8)合法原则
2．不同估价原则适用范围及注意点
3．土地估价各原则的理论依据和产生背景
(三)考试基本要求
掌握：土地估价原则内涵；
熟悉：土地估价各原则的适用范围及注意点；
了解：土地估价各原则的理论依据和产生背景。
三、收益还原法
(一)考试目的
测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．收益还原法概念
2．收益还原法的基本公式
(1)公式的内涵
(2)公式的表达式
(3)公式各变量的含义
3．收益还原法不同情况下的公式
(1)预期纯收益不变情况下的公式
(2)预期纯收益变化情况下的公式
(3)还原率变化情况下的公式
(4)收益年期不同情况下的公式
(5)不同公式的应用条件
4．收益还原法估价的基本步骤
(1)总收益测算的项目和方法
(2)总费用测算的项目和方法
(3)不同条件下纯收益测算方法
(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等
(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定
5．土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。
(1)土地年总收益的概念
(2)土地年总收益的构成及计算方法
(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法
6．总费用的测算方法
(1)土地年总费用的概念
(2)土地年总费用的构成及计算方法
(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法
7．土地纯收益的概念及测算方法
(1)土地纯收益的概念
(2)土地纯收益的计算方法
(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法
8．土地还原率的概念及其确定方法
(1)土地还原率概念
(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率
(3)安全利率加上风险值调整确定还原率
(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率
(5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系
9．收益还原法的适用范围
(三)考试基本要求
掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；
熟悉：收益还原法的适用范围。
四、市场比较法
(一)考试目的
测试应考人员对市场比较法的原理和特点理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．市场比较法概念
2．市场比较法的特征
3．市场比较法的原理
(1)理论依据
(2)适用的估价原则
(3)适用的假定条件
4．市场比较法的基本公式
(1)公式的内涵
(2)公式的表达式
(3)公式各变量的含义
(4)公式计算的基本要求
5．市场比较法的估价步骤
(1)调查与选择比较案例
(2)确定价格可比基准
(3)交易情况修正
(4)估价期日修正
(5)区域因素比较与修正
(6)个别因素比较与修正
(7)其他相关修正
(8)确定比准价格
6．调查与选择比较案例
(1)比较案例的概念
(2)比较案例的要求
(3)比较案例的数据采集内容
(4)比较案例的调查途径和方法
(5)比较案例的选择环境
(6)比较案例选择的原则和方法
7．确定价格可比基准
(1)地价可比基准的概念
(2)地价可比基准确定的原则
(3)可比基准的内容
(4)可比基准确定的方法
8．交易情况修正
(1)交易情况的概念
(2)交易情况的种类
(3)交易情况修正的目的
(4)不同交易情况的修正原则
(5)交易情况修正系数确定方法
9．估价期日修正
(1)估价期日的概念
(2)估价期日修正的目的
(3)估价期日修正的原则
(4)估价期日修正系数
(5)权重确定方法等
10．区域因素比较与修正
(1)区域因素的概念
(2)区域因素的种类
(3)区域因素选择的方法
(4)区域因素比较的内容
(5)区域因素修正系数确定方法等
11.个别因素比较与修正
(1)个别因素的概念
(2)个别因素的种类
(3)个别因素选择的方法
(4)个别因素比较的内容
(5)个别因素修正系数、权重确定方法
12．其他相关修正的类型及修正方法
13．确定比准价格
(1)比准价格的概念
(2)比准价格确定的方法
14．市场比较法适用范围
(1)市场比较法适用范围及基本条件
(2)市场比较法确定其他参数的基本方法
15．市场比较法的发展过程及在国外的使用
(三)考试基本要求
掌握：市场比较法的概念、原理、公式及估价步骤，主要参数的确定方法；
熟悉：市场比较法的特征、适用范围及应用要求；
了解：市场比较法的发展过程及在国外的使用。
五、成本逼近法
(一)考试目的
测试应考人员对成本逼近法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．成本逼近法概念
2．成本逼近法的基本公式
(1)公式的内涵
(2)公式的表达式
(3)公式各变量的含义
(4)各公式的适用条件
3．成本逼近法估价步骤
(1)确定土地取得费
(2)确定土地开发费
(3)计算税费
(4)计算利息
(5)计算利润
(6)确定土地增值
(7)修正并确定土地价格
4．土地取得费的概念、构成及计算方法
(1)土地取得费的概念
(2)土地取得费的构成及计算方法
(3)不同土地取得情况下土地取得费的计算要求及方法
5．土地开发费
(1)土地开发费的概念
(2)土地开发费的构成及计算方法
(3)不同条件下土地开发费的计算要求及方法
6．利息
(1)利息的概念
(2)利息计息方式及其区别
(3)单利与复利的计算方法
7．利润
(1)利润的概念
(2)利润的计算依据
(3)利润的计算方法
8．土地增值
(1)土地增值的概念
(2)土地增值的计算方法
(3)不同条件下土地增值的计算要求及方法
9．土地价格修正与确定
(1)修正的原则及要求
(2)修正的因素及修正公式
(3)根据估价对象条件修正的要求
10．成本逼近法适应范围
(三)考试基本要求
掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算；
熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求；
了解：成本逼近法的应用限制。
六、剩余法
(一)考试目的
测试应考人员对剩余法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．剩余法概念
2．剩余法的基本公式
(1)公式的内涵
(2)公式的表达式
(3)公式各变量的含义
(4)各公式的适用条件
3．剩余法估价步骤
(1)最佳开发利用方式的确定
(2)开发完成后不动产价值的测算
(3)开发成本的计算
(4)利息的计算
(5)利润的计算
(6)土地价格的计算
4．最佳开发利用方式
(1)最佳开发利用方式的选择依据
(2)确定最佳开发利用方式所要确定的项目
5．开发完成后不动产价值的测算
(1)开发完成后不动产价值的概念
(2)不同条件下不动产总价值的计算要求及方法
6．开发成本
(1)开发成本的概念
(2)开发成本的构成及计算依据
(3)不同条件下开发成本的计算要求及方法
7．利息
(1)剩余法中利息计算方式及其区别
(2)单利与复利的计算方法
(3)传统方法和现金流量折现法
(4)利息率的选取依据及确定方法
8．利润
(1)利润的概念
(2)利润的计算依据
(3)计算利润的参数确定、计算方法
9．土地价格的计算
(1)适用公式的选择
(2)土地价格的计算公式与方法
10．剩余法适用范围
(三)考试基本要求
掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取；
熟悉：剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别；
了解：剩余法的应用领域。
七、路线价法
(一)考试目的
测试应考人员对路线价估价法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．路线价法的概念
(1)路线价的概念
(2)路线价法的概念
(3)路线价法的基本原理
2．与路线价估价法有关的概念
(1)标准深度
(2)里地线
(3)深度指数修正表
(4)路线价区段等
3．路线价估价法的操作步骤
4．路线价的深度修正方法
(1)四三二一法则
(2)苏慕斯法则
(3)霍夫曼法则
(4)哈柏法则等
5．其他宗地条件修正系数编制
6．路线价估价法的适用范围
7．路线价估价法的实际应用
(三)考试基本要求
掌握：路线价及路线价估价法的概念、基本原理、测算方法、修正系数的确定方法；
熟悉：路线价估价法操作步骤，路线价估价法则；路线价修正体系内容与要求。
八、基准地价系数修正法
(一)考试目的
测试应试人员对基准地价系数修正法的理解与掌握程度。
(二)考试范围
1．基准地价系数修正法概述
(1)基准地价系数修正法概念
(2)基准地价系数修正法的基本原理
2．基准地价系数修正法的公式
(1)公式的内涵
(2)公式的表达式
(3)公式各变量的含义
(4)不同基准地价表达方式的修正公式及其适用条件
3．采用城镇基准地价系数修正法估价的步骤
(1)基准地价成果介绍的基本要求
(2)宗地级别及基准地价的确定
(3)宗地影响因素调查分析与修正系数确定
(4)年期修正的公式与方法
(5)期日修正的依据、参数确定、方法
(6)容积率修正的依据、参数确定、方法
(7)开发程度及其他因素修正
(8)修正确定宗地价格
4．基准地价系数修正法的适用范围
5．农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤
(三)考试基本要求
掌握：基准地价系数修正法的概念、原理、公式、步骤；
熟悉：基准地价系数修正法的适用范围；
了解：农用地基准地价系数修正法的类型与基本步骤。
[ 本帖最后由 gypinggu 于 2008-7-9 17:02 编辑 ]
